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买房时，你应该这样算账...

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对大多数人来说，房地产是一个家庭最大的财产。到处都有三代人买套房。中国式买房，从写名字、首付、贷款、还款、销售、继承，都有金融管理。

房产证上写着孩子的名字，可能不好

为了避免将来可能发生的遗产税，许多父母在买房时会写下孩子的名字。但这种爱的表现可能并不好。上海房产税重新审税。

第一，孩子独立买房时，可能要多付首付。如果孩子和父母没有共有财产，也就是父母的财产证上没有孩子的名字，那么孩子成年后购买第一套房时，按照政策首付30%，可以享受第一套优惠房贷利率。如果孩子在限购政策出台前和未成年时与父母共有不超过两处房产，根据政策，成年后可以独立购买房屋。一些银行规定，这套房的贷款利率可以享受第一套房的优惠待遇，但首付可以按照第二套房的标准支付70%。上海房产审税。

第二，孩子婚后购买家庭第二套房时，可能要缴纳房产税。

第三，如果孩子婚后发生事故，配偶有权继承婚前财产。

有什么解决办法吗？法律专家建议：一是可以公证，约定子女未成年时与父母共有的财产，权益属于父母在父母死前所有。二是直接到房地产交易中心变更房地产份额，减少子女名下的房地产份额，可变更至少1%。这样，即使子女成年后以自己的名义购买的房地产超标，需要征收房地产税，至少与父母共有的房地产数量也会极其有限。

越有钱，贷款越多上海买房审税。

大多数人买房的想法是：抵押贷款越少越好，钱提前偿还贷款，让银行赚取利息太不划算了。事实上，在当前的市场形势下，这种想法只是不划算的。财务管理人员将采取这样的策略：贷款越丰富，贷款越好，期限越长越好。你自己的钱，你可以根据个人情况做一些投资和财务管理。上海二手房审税流程。

假如在上海买了350万元的房子，首付30%是105万元，贷款245万元，贷款期限是30年。为方便计算，全部计算为商业贷款，采用等额还款法，按5年以上基准贷款利率6.55%计算，每月还款15566元，30年总利息315万元。一次性付款确实节省了巨额利息。但是，如果投资其余245万元，如购买信托产品或可靠的P2P产品（指以公司为中介，连接借款人实现各自的贷款需求），结果如何？根据目前信托产品或P2P产品年化收益率的12%，只需投资156万元。作为归还抵押贷款的“老母鸡”，这只“母鸡”平均每月生产1.56万元的“鸡蛋”，足以支付每月抵押贷款的本息。其余89万元也可以投资于信托或P2P，按12%的年化收益计算。30年后通过复利效应能达到多少？超过2000万元。加上以下蛋的“老母鸡”156万元，总额在2200万元左右。

有人曾经计算过，30年后的1万元只相当于现在的573元，即使通货膨胀吞噬了财富，30年后的2200万元也相当于现在的126万元。上海买房审税流程。

有些人可能会认为这个令人满意的算盘很好，但在30年的漫长岁月里，如果投资回报没有理想的那么高呢？这很简单，只要投资回报超过抵押贷款利率，你就会赚钱。

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等本和等额，利息差大

邓夫妇在上海外高桥看中了一所房子。父母支付首付并取消公积金贷款后，邓夫妇还需要商业贷款100万元，贷款期限为20年。在办理贷款手续之前，他在银行工作的同学反复告诉他，在还款方式上，一定要选择等额本息法，而不是等额本息法。两者之间的利差很大。对于想节约利息的购房者来说，选择合适的还款方式可以计算六位数的利息。上海房产交易中心审税。

所谓等额本息法，即每月返还的本金逐月增加，利息逐月减少，每月还款数量保持不变，还款压力平衡。这种还款方式适用于收入低、资金短缺的贷款人。所谓等额本金法，即每月返还的本金相同，利息逐月减少，月还款数量先高后低，逐月减少。这种还款方式适用于收入高、预计未来收入大幅增长或准备提前还款的贷款人。

以小邓夫妇为例，也是100万元的商业贷款，还款期限和利率相同。如果采用等额本息法，每月还款7485元，总利息79.6万元；如果采用等额本金法，首月还款9625元，然后逐月减少23元，总支出利息65.7万元。两种还款方式的总利息相差近14万元。上海交易中心备案审税审限购。

在现实生活中，大多数人会选择提前还贷。但有些提前还贷并不划算，比如采用等额本金法还贷的人。因为等额本金是将贷款总额平分为本金，还款利息按剩余本金计算。也就是说，这种还款方式越晚，剩下的本金就越少，所以产生的利息就越少。当还款期超过1/3时，借款人已经偿还了近一半的利息，然后选择提前偿还贷款。如果他们选择提前偿还贷款，他们将偿还更多的本金，这不能有效地节省利息支出。同样，采用等额本息还款方式的购房者，如果还款已达到中期，则无需提前还款。因为等额本息法回报的本金越多，利息就越少。

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据了解，房地产转让分为继承、赠与和销售。名下有贷款还可以贷款买房吗。

继承的主要费用：继承权公证费。按继承人继承的房地产评估价格的1%收取，最低不低于200元。这种方法的优点是税费最低。继承的财产没有营业税、个人所得税和契税。继承人凭遗嘱办理继承权公证，凭继承权公证书到房管局转名即可。但继承财产需要满足三个条件：一是证明其具有继承财产的法律资格，或法定继承人，或遗嘱指定继承人。第二，遗产应当是被继承人生前属于个人的财产。第三，由于遗产是所有继承人的共同财产，因此需要每个继承人同意并签字才能生效。继承人在使用继承法转让房地产时，需要提交各种证明，这需要花费大量的时间和精力。上海交易中心审税。

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赠与的主要费用：个人所得税 契税 公证费。直系亲属赠与免征个人所得税；非直系亲属赠与视为买卖，需缴纳个人所得税，即房地产交易利润部分的20%或房价的1%（房地产证满五年且为唯一房屋的，可免征）。此外，还有3%的契税和1%的公证费。

销售的主要费用：营业税 个税 契税。转让时，买卖是最常见的方式，也是操作更方便、更安全的方式。但是，如果买入价格较低，卖出价与买入价之间的差额将在未来增加，然后卖出时需要缴纳更多的税费。上海买了房。

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