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抵押贷款利率和个人所得税齐降。房地产市场到底了吗？

如果有条件放开一线城市限购，市场还在等待更大的利好，降低第一套和第二套首付的比例

图/视觉中国

文｜《财经》特约作者刘昕记者王博个税第二套房房贷可以扣除。

编辑｜王博

金九银十多半，国庆前没有明显复苏迹象的房地产市场迎来了两项积极政策。9月30日下午，央行、财政部双剑齐放松房地产市场。二套房可以抵个税吗。

央行规定，自2023年10月1日起，首套个人住房公积金贷款利率下调0.15个百分点，5年以下(含5年)和5年以上的利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变。

在税收方面，财政部新政表示，自2023年10月1日至2023年12月31日起，“卖一买一”的房地产人群将享受个人所得税退税优惠。

至于退税资格，链家发布的解释数据显示，在北京出售异地房屋，在规定时间内不能享受优惠待遇；网上签约合同是在10月1日之前生成的，但取得个人所得税票的时间在此之后，可以享受减免。第二套房能抵个人所得税吗。

一些行业专家认为，930两项新政策主要是为了鼓励刚性需求和更换租户，特别是对后者。贷款可不可以抵个人所得税。

德勤中国首席经济学家徐思涛认为，这一轮房地产市场放松政策对市场有一定的积极作用，但推动市场复苏的力度并不大。以税收优惠为例，总交易价格约为1%-2%。

自今年年初以来，针对房地产市场需求收缩、融资困难、预期疲软等困难，政策频繁，但该行业仍处于低水平，不断探底。在11日之前，许多部委共同发布的政策包对买家有什么影响？它能给房地产市场增加多少温暖？是时候买房了吗？

谁从宽松政策中受益？省多少钱？

10月5日，《财经》记者从北京多家房地产经纪人处获悉，宽松政策出台后，更多卖家前来咨询。在北京，名下有很多套房的业主并不少见，卖房时缴纳的个人所得税占买卖差价的20%。有的老房子原值只有二三十万，卖房时个人所得税接近100万，换房成本较高。“卖一买一”的税收优惠政策降低了换房成本，让一些非“满五唯一”的房子流动起来。

根据财政部支持个人购房的新征税政策，自2023年10月1日至2023年12月31日起，对出售自有住房并在现有住房出售后一年内在市场上重新购房的纳税人，对出售现有住房已缴纳的个人所得税给予退税优惠。个税抵扣贷款可以抵多少。

其中，新购房金额大于或等于现有住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购房金额小于现有住房转让金额的，按新购房金额占现有住房转让金额的比例退还已缴纳的个人所得税。

此前，个人出售房屋时，在“五大唯一”的情况下免征个人所得税。在其他情况下，个人所得税一般有两种计算方法：按房屋交易价格（评估价格）减去房屋原值后差额的20%或出售时总房价的1%征收。个人名下第二套房个人所得税。

以第一种计算方法为例，假设一套房子的成交价格为200万，原值为150万，个人所得税为(200万-150万)×20%=10万。按照新征税标准，如果新购房价格高于或等于200万元，个人所得税10万元将全部退还。新购房价小于200万元的，按新购房金额占现有住房转让金额的比例退还已缴纳的个人所得税。

相比之下，公积金利率下降，每月可节省几十元，对购房者的刺激作用不大。

以100万元公积金贷款为例，贷款期限30年，贷款利率3.25%、按等额本息计算，月还款4352.06元。公积金贷款利率下降至3.1%后，月还款额为4270.16元，比以前下降81.9元，总本息下降约3万元。

昆明的一位房地产经纪人告诉《财经》，在昆明，公积金涉及的人并不多。一些买家由于房屋数量大、基础存款不足等原因，无法申请公积金贷款，十名买家中只有两三人有公积金贷款，所以咨询政策的人并不多。

在930公积金购房贷款利息下调前一天。中央和中国银行业监督管理委员会还发布通知，降低商业贷款利率。根据通知，2023年6月至8月新建商品房销售价格环比同比下降的城市，首套商品房商业个人住房贷款利率下限可分阶段放宽。具体如何调整，由各城市根据当地房地产市场形势的变化和调控要求自主决定。同时，二套住房商业个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

据易居研究院智库中心统计，符合“今年6月至8月新建商品房销售价格环比持续下降”条件的城市有23个，包括哈尔滨、兰州、武汉、大连等，均为二、三、四线城市。第二套房买的时候个人所得税。

大理是首个满足分阶段放宽住房贷款利率下限的城市之一，大理房地产经纪人告诉金融记者，由于政策是国庆假期前夕，银行、房地产交易中心是假期状态，商业贷款利率下限调整，如何调整，没有官方通知。目前市场对政策没有明显反应，十一期间看房人数也没有增加。他认为，需要等到具体措施出台后再看。

58安居客房地产研究院分院长张波认为，三项政策方向明确，分别针对第一套房地产和第二套改善需求。然而，第一套房地产的两项政策可能会产生有限的影响，因为它们只涉及利率的下调。目前，利率下调对购房者的实际拉动效应不是很强。此前，LPR（贷款市场报价利率）也在持续下调，对市场的影响不是那么直接。

对改善房地产的免税政策有很大影响。这项政策是全国性的，没有城市差异，特别是在一线和二线热点城市。在北京，出售房屋时缴纳的个人所得税占房屋销售差额的20%。如果这部分所得税可以减免，对改善需求进入市场的作用将相对直接。

是时候买房了吗？

“我打算2024年再看市场。”930楼市政策组合拳刚推出后，一位打算买房的网友在朋友圈写道。

买不买是大多数买家的房地产概念。即使市场下跌，政策集团盈利，也很难给一些潜在的买家留下深刻印象。他们想到了这一轮周期性调整的底部。卖第二套房个人所得税怎么算。

我爱我的前副总裁胡景辉认为，从住房交易量和价格来看，5月和6月有触底反弹的迹象，但由于7月和8月的“贷款浪潮”，市场信心受到打击，8月份的数据相对较低。

据国家统计局统计，2023年1月至8月，全国房地产开发投资9.1万亿元，同比下降7.4%；住宅投资6.9万亿元，下降6.9%。商品房销售面积8.8亿平方米，同比下降23.0%，商品房销售额8.6万亿元，同比下降27.9%。商品房销售面积同比下降26.8%，销售额同比下降30.3%。

中国人民大学房地产研究中心执行主任景伟伟认为，判断房地产市场趋势取决于建设量、建设面积、土地收购等先进指标。如果这些指标处于较低水平，房地产市场可能会继续下跌。个税专项扣除第二套房。

根据中指研究院的数据，2023年1月至6月，1月至6月新建住宅面积为4.9亿平方米，同比下降35.4%。建筑面积为59.9亿平方米，同比下降2.9%。建筑面积为2.1亿平方米，同比下降20.6%。房贷利息抵扣个税怎么抵。

从伟大的判断来看，除了一线城市，房地产市场总体上是一个下行期。如果你只是需要房地产，现在是一个更好的时机。如果是为了投资目的，一、二线城市可能有一定的回报空间，三、四级城市的投资风险较高。

张波认为，人口、工业和住房的实际供应也是基本面，这决定了未来至少三到五年房地产市场的趋势。

短期趋势的核心是市场供需是否处于相对平衡状态。更直观的指标是清算周期（供需平衡所需的时间）。二套房个税多少。

如果一个城市的清算周期超过10个月甚至超过12个月，即使有人口和工业支持，市场在短期内触底反弹的动力仍然不足。如果清算周期小于12个月甚至10个月，整个磁盘基本达到供需平衡，甚至供应小于需求，房价触底反弹的动力较强。

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根据中指研究院的数据，截至2023年8月底，以50个代表性城市为样本，按近6个月平均销售面积计算，短期库存清算周期为17.5个月。一线城市短期库存清算周期为13.8个月，二线城市清算周期为16.6个月，短期库存仍处于合理范围，三、四级城市清算周期为22.1个月，市场库存去化压力较大(北京、上海、广州、深圳、杭州(含萧山余杭)、武汉、南京、苏州(含吴江)、青岛、合肥、重庆、重庆、天津、成都、沈阳、郑州、长沙、福州、Xi、长春、温州、宁波、莆田、芜湖、昆山、江阴、张家港、常熟、太仓、泉州、烟台、珠海、无锡、济南、湘潭、丽水、池州、

截至2023年8月底，上海、合肥、南京是出清周期最短的三个城市。出售第二套房交多少税。