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谁来承担不符合承诺的“满五唯一”和“售后公房”？

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购房时，家庭和中介承诺房屋为“唯一”和“售后公共住房”，免征个人所得税和增值税，但在房地产交易中心税务转让发现房屋不仅不是“唯一”，也不享受“售后公共住房”免征增值税的政策。因此，购房者需要比预期多承担21万元以上的税费。近日，上海市宝山区人民法院审理了一起房屋销售合同和中介合同纠纷案件，判决卖方、买方和房地产中介根据各自的过错承担上述21万元以上的税费。

图源：东方IC

2023年12月，彭先生在一家房地产中介公司中介绍了倪阿姨名下的一套“房改售房”，号称“满五唯一”，免征增值税。

三方协商后，签订了房地产买卖中介协议。随后，彭先生与倪阿姨签订了《房屋销售合同》和补充条款，就房屋总价、付款期限和方式达成了协议。此外，在《房屋买卖合同》中，倪阿姨承诺房屋“满五唯一”，是“房改卖房”。补充条款规定，彭先生承担本次交易产生的所有税费，倪阿姨再次承诺出售房屋为售后公房，“五大唯一”。合同签订后，彭先生和倪阿姨按合同履行义务，分别向房地产中介公司支付中介费4.2万元和5.8万元。上海第三套房贷款政策。

2023年4月，房屋买卖双方办理过户手续时，经税务机关审核，发现该房屋不符合“满五唯一”条件，且该房屋不是“房改售房”

双方就上述税费的承担发生争议，不能及时协商。彭先生为了保证合同的继续履行，在已经支付了大部分房款的情况下，首先支付了上述税费。现在彭先生已经登记为房子的权利人。

由于房屋性质与谈判不一致，税费超出预期。彭先生认为，作为房屋出卖人，倪阿姨错误地承诺“五大唯一”和售后公共住房，房地产中介公司没有履行义务，没有调查房屋的性质，存在过错。因此，为了维护自己的权益，彭先生向上海宝山法院起诉倪阿姨和房地产中介公司，要求倪阿姨和房地产中介公司对超出预期的税收损失承担赔偿责任。

在审判过程中，被告倪阿姨辩称，她不知道房子的性质是卖房子还是售后公共房子，是被告房地产中介公司看到产权证书附件记录“房子卖房子，合并”几个字说房子属于售后公共房子，符合免征增值税的条件，所以根据产权证书登记信息，承诺争取房子卖房子。而且买卖合同约定了到手价，税费与之无关。在签订合同时，房子确实是倪阿姨名下唯一的房子，已经五年了。但在交易过程中，单独交易的房屋以其名义登记成为“不唯一”。作为一家专业的中介机构，被告房地产中介公司没有积极核实房屋的性质，存在过错。因此，本案多余的税费由原告和被告房地产中介公司承担。

被告房地产中介公司辩称，额外的税费不符合“五个唯一”的个人所得税，房屋不是售后公共住房需要缴纳的增值税。由于被告倪阿姨单独购买了其他房屋，该房屋未能满足“满五唯一”的条件，因此该部分税费应由被告倪阿姨承担。“房改售房”和“售后公房”是一个概念。根据倪阿姨提供的房产证上“房改售房并购”的记载，说明该房屋为“售后公房”，并多次与被告倪阿姨确认。根据规定，“售后公共住房”可以免征增值税，但当三方到交易中心办理转让税审查时，发现房屋以前有交易，享受免征增值税的优惠待遇，因此交易需要正常征收增值税。被告倪阿姨没有告知房地产中介公司，也没有及时更正产权证登记信息。因此，本次交易的多项税费由被告倪阿姨承担；即使被告的房地产中介公司需要承担责任，也只能在原告彭先生的中介费4.2万元范围内承担。

宝山法院认为，一方面，关于个人所得税，根据买卖双方签订的房屋销售合同，被告倪阿姨书面承诺房屋满足“五”条件，但承诺购买其他房屋并转让，导致房屋转让不符合“五”，被告倪阿姨违反合同。虽然双方合同规定个人所得税应由原告承担，但应以房屋满足“满五唯一”条件的预期税为基础。因此，被告倪阿姨应承担超过6万元的个人所得税。

另一方面，在增值税部分，被告倪阿姨作为房屋的所有者，应更清楚房屋的性质，并如实披露房屋之前的产权变更过程，因此被告倪阿姨应对增值税承担相应的责任。被告房地产中介公司作为专业中介机构，知道房屋性质对交易税有重大影响，但未去房地产交易中心进一步核实，只有产权证书记录容易得出结论，导致诉讼，因此被告房地产中介公司应承担增值税问题的主要责任。原告彭先生还应谨慎履行购房重大事项的义务，当税费超出双方预期时，他选择在与倪阿姨不一致的情况下先纳税，造成损失，并承担部分责任。因此，考虑到本案的各种因素，法院酌情决定被告房地产中介公司赔偿原告彭先生6万元，被告倪阿姨赔偿原告4.5万元，原告彭先生承担4.5万元。上海买第三套房子可以贷款吗。

综上所述，宝山法院裁定被告倪阿姨赔偿原告彭先生个人所得税6万元以上，增值税4.5万元以上，被告房地产中介公司赔偿原告彭先生增值税6万元，驳回原告彭先生的其他诉讼请求。

案件判决后，各方均未提起上诉，一审生效。

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在司法实践中，在房地产销售和中介合同案件中，当事人在签订合同时，由于疏忽或其他客观原因，在履行合同时，往往会产生超出预期的费用，费用对当事人是否签订合同有重大影响。如何承担费用，各方应根据各自的过错大小综合确定。

在这种情况下，彭先生没有履行谨慎的义务，倪阿姨没有如实披露，中介公司不够专业，相信卖家，各种因素导致税收超出预期，各方也根据自己的问题承担相应的过错赔偿责任。因此，提醒市场经济中的每个人，特别是在房屋交易过程中，卖方应合理披露销售商品的关键特征，不得故意隐瞒；买方也应履行审慎义务，审查可能给交易带来重大变化的情况；如果涉及第三方中介机构，作为专业中介机构，不能尽快忽视商品的真实特征，履行实质性审查责任。

新民晚报记者郭建峰通讯员胡明冬

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