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小心被套路！经营贷款，假离婚再现楼市，“提前还贷”要算清这些账

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三年前，杜小姐在家乡贵阳买了第一套房，最近经常接到家乡私人贷款公司的电话，向她推广“抵押贷款转移”业务。上海农商银行提前还款规定。

“这通常不是银行间的抵押贷款转移，而是用低利率的商业贷款取代高利率抵押贷款。但在操作过程中，我必须先借桥梁资金，提前偿还抵押贷款，然后以财产作为抵押品申请商业贷款。”杜小姐告诉《中国商业新闻》。

近年来，受资产管理产品收益率下降、首套住房贷款利率普遍下降等因素的影响，全国许多地方都出现了提前还款的浪潮。为了满足股票贷款人的还款资金需求，中国商业新闻了解到，杜小姐提到的“转让抵押贷款”服务正在广西、河南、辽宁等二三线城市悄然开展。

“目前，当地客户确实通过商业贷款或消费贷款偿还其他渠道预付款。据我所知，为了帮助股票贷款客户“降息”，一些商业银行仍在经营另一种“抵押贷款转移”模式，即默许客户通过离婚财产分析“夫妻贷款”，以获得更高的贷款金额和更低的贷款利率。”河南开封一家大银行的个人贷款经理小赵告诉中国商业新闻。上海农商银行提前还贷。

然而，无论是“商业贷款转移”还是“假离婚”，监管机构都多次禁止涉及扰乱金融秩序，容易增加房地产市场泡沫。2月10日，辽宁省银行业和保险监督管理局发布了《关于提前偿还贷款或贷款转移的风险提示》，再次提出非法贷款转移存在多种风险；涉嫌欺诈、情节严重的，还将承担刑事责任。

是“一条龙”，也是连环套农商银行提前还贷款是怎么收费的。

很多业内人士告诉记者，经营性贷款流入楼市，在楼市上行期更为常见，居民用杠杆购买二套房。目前楼市已经进入下行通道，居民纯粹以偿还贷款为目的使用经营性贷款相对较少，但并不少见。

商业贷款，又称小额贷款或商业贷款，是指向个人或企业发放的贷款，用于企业经营，支持房地产抵押贷款。申请商业贷款，贷款人或其亲属确实需要经营一家公司。如果像杜小姐这样的工薪阶层想申请商业贷款，一些中介公司可能会申请“假水”、“空壳公司”等相关资格证书，以“帮助”他们获得准入门槛。

这种“商业贷款置换抵押贷款”一般分为三个步骤：股票贷款人首先通过中介平台获得过桥资金，利息相对较高，一次性偿还抵押贷款；然后以财产为抵押品，通过中介公司提供的包装方案申请商业贷款；最后用申请的商业贷款偿还过桥贷款。农商银行提前还款规定。

小赵说：“这是私人金融中介机构提供的‘一站式服务’，也是一套连环套。这个过程很繁琐，很容易被例行公事。我们（银行）不建议客户通过这种方式筹集还款资金。”。农商银行提前还款违约金怎么算。

以开封为例，据小赵介绍，目前经营贷款利率略高于4％，与新增抵押贷款的利率水平几乎相同。对于拥有股票抵押贷款的客户，或开封首套抵押贷款利率为6.13％在左右高点购买房地产的，由于购房者承担的抵押贷款利率一般由“LPR 由银行加点组成，合同签订后银行加点保持不变，因此贷款置换后，“高位站岗”的贷款买家可以节省数十万的利息。

根据招商银行等多家商业银行的官网信息，经营贷款只能用于企业经营周转。早在2023年初，住房和城乡建设部、央行、中国银行业和保险监督管理委员会就联合发布了《关于防止经营贷款非法流入房地产领域的通知》（以下简称《通知》），明确加强贷款中贷后管理，银行业金融机构应书面提示借款人非法使用信贷资金购买房屋的法律风险和相关影响。农商行福e贷提前还款。

“即使不是为了买房，也只是希望通过这种抵押贷款转移渠道减轻个人贷款负担，贷款目的的真实性也存在问题。这两种情况都被怀疑是贷款欺诈。”北京黄金诉讼律师事务所主任、北京法学会房地产法研究协会主任王玉臣告诉中国商业新闻。

辽宁省发布的《关于提前偿还贷款或转让贷款的风险提示》还提到，商业贷款借款人必须如实提供贷款申请材料。伪造商业资料取得贷款的，涉嫌欺诈贷款。情节严重的，依法追究刑事责任。商业贷款不得非法用于购房、结算房屋资金、偿还其他渠道预付款，非法使用将提前收回贷款。

北京盈科（深圳）律师事务所合伙人律师罗培文告诉中国商业金融分析，如果没有实质性消费或商业行为，贷款人使用消费贷款或商业贷款更换抵押贷款，是违法的，但处罚相对有限，其违规风险主要反映在贷款收回，需要一次性结算贷款。

然而，对于提供贷款转换服务的中介或金融机构，鉴于上述通知中提到的“房地产中介机构不得诱使买方非法使用经营资金”，云佳律师事务所高级合伙人/房地产建设工程专业委员会主任梁雪告诉中国商业新闻，一旦发现，可能面临行政处罚，处罚信息将纳入信用调查系统。情节严重的，依照刑法的有关规定，甚至可以受到有期徒刑、拘役、罚款等刑事处罚。广州农商银行提前还贷。

刑法第一百七十五条之一的“贷款欺诈罪”明确规定，对银行或者其他金融机构造成重大损失的，处三年以下有期徒刑、拘役、罚款；对银行或者其他金融机构造成特别重大损失或者其他特别严重情节的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。

再现“离婚套贷”

如果贷款人只是想减轻贷款偿还的压力，小赵认为，相比之下，通过二手住房交易转让，申请抵押贷款，然后偿还原贷款，这种贷款偿还方式更具成本效益。

另一位当地一家银行的个人贷款经理告诉记者，这种被称为“异名转抵押”的还款方式确实可以在开封多家商业银行运营。

贷款经理表示，为了减少银行客户的损失，当地银行不再开展贷款从一家银行到另一家银行的“同名抵押”业务；但在同一银行，贷款人仍然可以进行“异名抵押”。

具体来说，是利用二手住房交易转让，贷款人首先通过桥梁资金偿还剩余的抵押贷款，然后将财产转让给亲属，重新申请抵押贷款。对于贷款家庭来说，抵押贷款转让成功后，不仅可以伪装地降低股票抵押贷款利率，而且很可能会因为房地产在重新评估时的价值而增加，从而获得更高的贷款金额。农商银行贷款怎么还。

小赵说，“异名抵押贷款”是银行贷款实践中常见的业务，但为了降低贷款利息，一些夫妻可能会提前办理离婚协议，或通过其他渠道找不到婚姻信息。

“近几个月来，通过离婚分析‘夫妻转贷’的现象时有发生。小赵提到，重新办理贷款时，银行会先审核受让人的信用调查、年龄、婚姻状况等基本情况。两年前楼市热的时候，银行会要求30岁的单身贷款人提供半年以上的单身证明。但随着房地产市场的寒冷，只需提供身份证、户口簿、离婚证、流水等简单的个人信息即可办理转让抵押。

但上述转让抵押贷款，包括“离婚贷款”，也可能产生新的成本和风险。王玉臣说，一方面，二手住房交易转让将产生新的税费，如果过程使用过桥资金，也可能增加额外不必要的成本；另一方面，假离婚不是法律名称，只要离婚程序，夫妻共同财产将成为一方的个人财产，即使再婚，以受让人名义的财产也成为婚前的个人财产。中国银行提前还款规则。

另一位熟悉法律风险的人提示：转让给亲友后，如果你想转让给自己，也存在法律纠纷的隐患。如果亲友死亡，更有可能与亲友继承人发生房屋所有权纠纷。银行提前还款流程。

上述地方银行个人贷款经理还表示，近期股票贷款下调呼声较高，市场情绪波动。一些中介公司嗅到了商机，“研究”了一种新的商业模式：股票贷款人没有足够的资金，也不想申请转让抵押贷款，直接以自己的名义向银行申请降息。在运营方面，中介公司可以先收取1万元的定金，然后以存量贷款人的名义反复打电话给中国银行业监督管理委员会或银行，声称“抵押贷款负担不起，如果不降息，就不会偿还”。

“银行本身也担心逾期贷款的发生。早些时候收到了更多的投诉，股票贷款人确实降息了。但相关案例的出现并不意味着股票贷款利率可以下调。在欺骗贷款人的同时，中介机构的这种行为也干扰了银行的日常工作。该贷款经理表示，作为回应，他所在的地方银行目前对银监会转来的此类投诉电话“不予理会”。

非法贷款或增加资金负担

上述地方银行个人贷款经理提示：“在还贷浪潮下，股票贷款人不能盲目从众，尤其要慎重考虑通过桥梁资金提前还贷。”。

王玉臣还提到，在抵押贷款被商业贷款取代后，至少有两种情况增加了贷款人的资本负担：一是一旦银行贷款，贷款人将面临停止贷款或提前全额偿还贷款的风险，信贷也将受到严重影响；第二，许多贷款人将在中介机构的指导下使用过桥贷款结算抵押贷款，产生新的成本，特别是在过桥贷款利率明显高于银行贷款利率的背景下，一旦后续贷款人的现金流出现问题，还款负担就会更重。农商银行贷款条件。

辽宁省银行业和保险监督管理局