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房价低于贷款余额，买家需要担心什么？

房屋征收与补偿。

银行可能会要求提前偿还部分贷款或补偿抵押品

文|郑慧陈喜刘建中

金融的核心是筹集资金。说白了，就是“借钱”。借钱要注意两点:一是要有足够的抵押或质押；二是按约定时间偿还。借款人可能会在这两点中遇到任何问题。

例如，如果按揭贷款买房，如果每月还款日不到，一段时间后，房子可能会被银行拍卖。如果房地产价格下跌导致抵押贷款不足，银行要求贷款人偿还部分贷款或补充抵押品，而贷款人不能，银行有权拍卖房屋吗？

先说一个常见的场景:股市贷款。房屋征收与补偿标准。

上市公司的主要股东可以通过质押自己的股票为企业经营周转筹集资金。在股票市场上，合格的投资者也可以通过账户中的股票转换一个金额，以此金额为限向证券公司借款。

然而，如果股票大幅下跌，实际贷款金额将大于按股价转换的贷款限额。此时，根据协议，借款人需要向贷款人偿还部分资金，减少贷款金额以满足限额。

市场大幅下跌在股市中很常见，解决方案已经运行多年。各方都认可并遵守这一计划，已成为股市的基本规则。国有土地征收与补偿。

但是，如果房价暴跌导致贷款余额大于房价呢？农村土地征收与补偿。

上海建伟律师事务所律师黄超宇于2012年左右接触过类似案件。当时，上海的房价不稳定，一些银行要求个人购房者补充抵押品。然而，据他回忆，此类案件的数量很少，法院也没有争议。

黄超宇说：“从我们的经验来看，大多数银行主动要求抵押人在企业经营贷款的抵押关系中补充担保，而个人购房抵押贷款很少主张这一权利。”。

2015年，上海秦兵(北京)律师事务所主管律师刘馨远接受此类案件咨询。银行向当事人提出了几种补充抵押品的方式：一种是增加担保人，另一种是在银行存款一定数量的货币，第三种是提前还款，第四种是提供有限的抵押贷款。当事人选择以保险公司为第三方，提供补充担保。但最终，由于房价再次上涨，这件事就没有后话了。国家征收土地补偿标准。

银行要求再现抵押现象征收补偿条例。

2021年以后，中国房地产市场进行了深入调整，2022年许多城市的成交量同比下降了30%以上。2022年房价大幅下跌，部分城市房价从高点接近甚至超过一半。

房价大幅下跌，购房者仍需按时偿还抵押贷款，此时银行可能会要求补足抵押价值。

12月22日，一位来自深圳的博主在微博上发帖称，由于贷款购买的房屋估值下降，银行打电话要求他补充约50万元的本金。据此，博主随后透露，他购买的房价下跌了约40%。根据综合评论区的信息，博主持有的房地产可能是深圳东郊的一栋别墅。《财经十一人》试图联系这位博主，以了解事情的具体情况，但截至发布时尚未得到回复。

尽管在中国大陆银行要求个人购房者补足抵押品的情况非常罕见。但这种现象在日本、中国香港等地都发生在历史上。国有土地征收补偿1.5倍。

此外，如果房价下跌足够大，房价将低于贷款价格，此时房屋将成为“负资产”。在英国、美国、日本、中国、香港等地，历史上有大量的负资产。负资产的出现一般有两个条件：一是房价大幅下跌，二是抵押贷款比例高。宅基地征收与补偿条例。

香港的抵押贷款一般在70%左右，但在实践中，贷款比例可能在90%以上。如果贷款比例为90%，一旦房价下跌超过10%，借款人手中的房地产价值可能低于余额，从而成为负资产。

1997年，受亚洲金融风暴和房地产市场供应的影响，香港房价下跌，导致大量负资产。征地补偿能拿多少。

此后，中国香港房地产市场继续下跌。2003年，非典香港房地产市场再次大幅下跌。与1997年的高水平相比，香港房地产市场的平均价格一度下跌了70%。根据香港金融管理局的数据，2003年6月，香港出现了105697起负资产案例，占总抵押贷款的22%。这些负资产案件的未偿贷款金额高达1650亿港元，平均每笔欠款156万港元。土地征收补偿费标准2019。

冰冷的数字背后是无数家庭的噩梦。农田征收补偿标准2019。

据《中国商业日报》记载，在香港律师事务所工作的赵伟(化名)于1997年贷款67.8万港元买了一套价值742万港元的房子。但到了2003年，这所房子的价值只有250万港元。当时，银行要求他增加300万港元，以弥补抵押品价值不足，但赵伟无法提供。银行拍卖了房子。赵伟在银行拍卖获得200多万港元后，仍欠银行200万港元。在当时的香港，甚至有负资产者跳楼、烧炭等新闻。贷款补偿余额。

在次贷危机期间，美国也出现了大量的负资产案例。但不同的是，美国实施了“非追索权住房抵押贷款”，即业主不必在放弃住房和承担个人失信后继续向银行偿还贷款。因此，美国房价暴跌造成的贷款损失更多地由金融机构承担。风险补偿贷款是什么。

在日本、香港等地，如果买方放弃房地产，除非买方作为自然人完全破产，否则金融机构仍可以继续追索拍卖房地产后仍未偿还的部分。贷款补偿金。

中国大陆的住房抵押贷款也可以追索。此外，由于个人破产制度在大陆尚未普及，未偿贷款可能伴随自然人一生。贷款风险补偿金。

2022年，国内部分城市房价大幅下跌，部分房地产成为负资产。这些负资产持有人需要担心什么？银行这个时候会怎么做？

银行的权利银行贷款风险补偿。

如果房屋的市场价格低于贷款，银行的利益将受到重大影响。银行会要求买家补充抵押品。一般有四种方式：一种是增加担保人，另一种是在银行存一定数量的货币，第三种是提前还款，第四种是提供有限的抵押贷款。

银行有权要求借款人补充抵押品的价值吗？律师黄超宇告诉《财经十一人》，这个问题需要从两个层面来考虑：第一层面，法律明确规定。《民法典》第408条明确规定了抵押品价值的下降：

如果抵押人的行为足以降低抵押财产的价值，抵押人有权要求抵押人停止其行为；如果抵押财产的价值降低，抵押人有权要求恢复抵押财产的价值，或提供相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值或者提供担保的，抵押人有权要求债务人提前偿还债务。

然而，本条款限制了抵押品价值下降的原因：价值下降是抵押人自身行为的结果。因此，在目前大陆的法律体系中，没有明确规定抵押权人是否有权要求由外部因素引起的抵押品价值的下降。第二层，合同双方的协议。在没有明确法律规定的情况下，合同约定的内容成为主要依据。

笔者收集了一些个人购房贷款合同，发现几乎所有银行都在合同中规定了抵押人的相关义务。列举几个例子:补偿性余额贷款实际利率。

1、《浦发银行-职工个人公积金/组合住房贷款合同》来自南京购房者：

“十、如果抵押品价值不足或丙方担保能力下降，甲方应按乙方要求提供新的全额担保。”

2、南京买家的《交通银行-个人房地产抵押合同》：

“当10.8本合同下的抵押品价值减少、损坏或损失时，借款人应及时提供贷款人认可的其他担保，保险公司或其他第三方支付给借款人的赔偿金应用于提前偿还贷款本息。”

3、汇丰银行-房地产抵押贷款合同模式：

“10.1.19如果抵押房地产因任何原因贬值或损坏，其价值低于以下三者之一：（1）合同前的评估价格或贷款前的评估价格（2）或（3）本合同附件2中抵押房地产的购买价格，抵押人有责任重新提供或增加抵押权人可接受的担保，以弥补不足（如抵押人提供的担保为房地产，房地产必须由抵押权人认可的评估机构进行估值)，或者按照抵押权人的要求提前归还部分贷款，以减少未偿贷款余额。”

4、工行-公积金贷款合同来自北京购房者：

“第二十条抵押物价值减少时，抵押人应当恢复抵押物价值或者提供与减少价值相当的担保。”

5、南宁购房者的《邮政储蓄银行-个人房地产抵押合同》：

“第四十一条乙方对减少抵押品价值无过错的，应当在损害赔偿范围内向甲方提供担保。未减少抵押品价值的部分仍作为债权担保，不足部分应按照甲方的要求增加新的担保。”

6、杭州购房者的《中信银行-个人房地产抵押合同》：

“除本合同第20.8款外，在本合同有效期内，抵押人应及时通知乙方，按照乙方的要求恢复抵押价值，或提供乙方认可的其他担保。否则，乙方有权提前行使抵押权，抵押人应对减少抵押价值的部分承担赔偿责任。”征收。

根据本合同规定的规定，当抵押品价值降低时，借款人和房屋抵押人应