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上海房地产新政持续解读-结构封顶和银行按揭贷款

事实上，对于中国一线城市的房地产市场来说，最大的矛盾是“年轻人下班后首次贷款买房需求”与“投资者蜂拥而至房地产投机需求”之间的矛盾。当他们使用政策进行调整时，往往会陷入两难境地，因为投资者不会在额头上写“我是投资者”，很难通过客观公正的材料和数据来判断买房家庭是投资还是自住，再加上过去历史遗留因素造成的——2011年以前当地人获得的房地产、拆迁房地产、继承等问题，识别每个人的购买动机尤为困难。一般来说，买家同时具备这两种属性。即使他们自己买房子，每个人都会考虑房子将来是否会上涨。一般来说，买家同时具备这两种属性。即使他们买房自住，每个人都会考虑房子将来是否会上涨。你认为这是自住还是投机？然后，一旦出台了新的政策，我们总能找到“伪装、灵活、创新”的方法来解决自己的购买问题，进而使政策失败，如：假离婚、假婚姻、赠与、财产分析等。只有我知道你很难，但人们基本上不理解你。不管你写什么，只有无数人骂你

房子没封顶能办贷款吗。

主体结构封顶，太深奥我们不去看，字面意思是，如果社区房屋规划为12层，开发商建造12层封顶，称为主体结构封顶。住宅小区的配电间、垃圾房、大门等都不算，只算房子本身，所以一般那些配套的房子基本都是留到最后。肉眼可见结构是否封顶。根据上海目前的情况，如果开发商在建房时使用环保材料或满足其他条件，可以在建房时申请预售许可证（即12层，6层），实际情况也是如此，将利用优惠政策加快资金回收。所以人们买期房的时候，比如你买的是10层，如果你去工地看，第10层还没有建出来……“空中楼阁”就是这样！孤独买了吗？12层的房子建了6层，肉眼可见。这些都说明了项目的进展。新政策是抑制开发商过早收回资金，人为放慢交易周期节奏，冷却市场。因为如果开发商建造了一半的建筑，实现了所有的资金回报，实现了所有的利润，那么，钱可以拍摄新的土地，开发新的房地产项目，然后建造一半的预售。这个周期中的加速因素受到了新政策的遏制，因此房地产交易的速度和频率被迫降低。

主体结构封顶后，需要继续建设内部工程、水电管道、楼梯电梯、墙面、装修等。如果是毛坯房，封顶交付一般不到一年；精装修房会慢一些。根据新政策，如果结构没有封顶，就不能贷款。目前，主流猜测如下：预售、认购、彩票、网上签约、首付、贷款申请、审批、预告抵押登记等流程照常进行。和现在一样，它只是不贷款。房地产结构封顶后，银行将发放个人抵押贷款，然后购房者将开始偿还贷款。对于开发商来说，在结构封顶之前，他们只能收到买家的首付，这有很大的影响。从预售到结构封顶至少需要几个月的时间。在此期间，开发商无法获得这部分个人抵押贷款。但政策并没有说，全额客户该怎么办，是否像贷款客户一样，只需支付首付，主体结构封顶后再支付以下购房款。如果政策只影响贷款客户，开发商是否会选择性地提前淘汰贷款客户，防止他们参与认购，最终参与彩票的是全额客户。这样，他们仍然可以在预售时收回所有的房地产销售资金。如果全额付款客户与贷款客户在付款安排上存在很大差距，那么新政策无疑会导致开发商对贷款客户的歧视和不平等对待，这将不可避免地导致贷款客户更难购买新的第一手房地产。

从另一个角度来看，新政策隔离了房地产行业的完成风险和金融行业的信贷风险。从战略角度来看，有利于金融业的风险控制。一旦出现未完成的建筑，抵押贷款银行将不会受到影响。对于买家来说，这只是首付的损失，消除了银行与买家之间的矛盾。

文件中提到的惩罚混乱的内容，如：包装公司、商业贷款、消费贷款等问题，实际上是常见的，事实上，监管部门并不知道这些邪恶的操作，但现在这种情况太疯狂了，不得不管理它。注意这个时间点的自检和可追溯性，历史证明，如果你做得早，秋天结算后不会找到你。商贷可以转公积金贷款吗。

最后，对于普通人来说，有一个非常重要的问题—房贷数据欺诈和首付欺诈，包括在信用报告中。明确借款人数据欺诈的后果，这也是我一直强调的，但从来没有人听过。许多人认为，如果他们不能申请贷款，他们会花钱请人包装，伪造贷款信息申请个人抵押贷款。责任在于包装公司。他们只是买房子，提供信息，只是签字。他们什么都不知道。但从法律上讲，中介和包装公司是不存在的主体。所有信息均由借款人自行提供。伪造的收入证明和流程将与贷款信息一起保存很长时间，然后每年进行抽样检查。一旦发现是假的，责任全部由借款人承担，与中介或包装公司无关。欺诈实际上很容易找到。。。验证自来水很容易。一旦验证是假的，就是不诚实的行为，影响借款人家庭的信用调查。收到钱的中介或包装公司不会产生任何影响。结论是，如果你找一家贷款包装公司给你包装贷款，你需要承担所有的法律责任。如果金额较大，则涉嫌贷款欺诈。面对巨大的利益，我一直说，你将来会负责任，但现在，没有人能听到。因此，我们仍然需要在政策上明确责任归属。欺诈是不诚实的，谎言是欺骗贷款和信用调查。我们不能贷款，不能申请信用卡，不能出国，也不能住在酒店里。

公积金贷款必须封顶吗。

#上海限购新政##上海只向购买封顶住房的个人发放贷款##重磅！上海银行业和保险监督管理局连夜发布文件，要求不封顶住房的银行不发放个人贷款##上海购买未封顶住房的银行不发放贷款##上海购房新政要点#

附件全文内容如下：封顶才能办理贷款吗。

上海银行业保险监督管理局关于进一步加强个人住房信贷管理的通知

沪银保监通〔2021〕6号

中外法人银行、中国银行分行、乡镇银行、港澳台地区外国银行分行、外国法人银行分行：

为进一步落实《关于促进本市房地产市场稳定健康发展的意见》(沪建房管联〔2021〕48)根据严格执行房地产市场监管政策，防范和控制个人住房信贷风险的总体要求，个人住房信贷管理的通知如下。楼盘封顶才能公积金贷款吗。

1、商业银行应严格执行国家房地产市场调控“因城施策”、“一城一策”的工作要求，坚持“房子是用来居住的，不是用来投机的”的定位，严格执行房地产贷款业务的各项监管要求，严格执行差异化住房信贷政策，严格审查个人住房贷款最低首付比、偿债收入比、贷款限制等要求。

二是严格执行房地产贷款集中管理。中国地方法人银行应当按照《中国人民银行中国银行保险监督管理委员会关于建立银行金融机构房地产贷款集中管理制度的通知》（银行发展）〔2020〕322)加强对房地产贷款比例和个人住房贷款比例的管理。有关房地产贷款集中度超过要求的法人银行，应当加强过渡期业务调整。

第三，严格审查首付资金来源和偿债能力。按照“了解您的客户原则”，完善调查和审查手段。加强首付资金真实性审查要求，防止借款人通过消费贷款、商业贷款等渠道非法获得个人住房贷款首付资金，或通过伪造首付支付凭证获得银行贷款。仔细评估借款人的还款意愿和还款能力，严格控制借款人每月的抵押贷款支出和收入比、每月的所有债务支出和收入比，通过多种渠道核实借款人的真实收入水平，防止通过虚假流程、虚假证明等虚假行为虚假增加偿付能力。

四、严格加强借款人资格审查和信用管理。根据本市住房限购政策的要求，采取有效措施加强对借款人的审查，特别是夫妻离婚借款人的贷款限制资格，防止借款人避免购买限制和贷款限制对商业银行房地产信贷风险管理的影响。充分利用各种信用调查和信息共享平台查询借款人的信用信息，结合借款人的信用状况，严格审批个人住房贷款。完善约束机制，加强个人住房贷款合同管理，在合同中增加相应的约束条款，约束各种不诚实行为，充分提醒借款人。个人住房贷款申请违反规定取得首付资金、存在欺诈行为的，应当拒绝申请抵押贷款，列入黑名单，并作为不诚实行为信息提交市公共信用信息服务平台。

5、严格发放和管理个人住房贷款。认真贯彻《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于加强商业房地产信贷管理的通知》（银监会发行）〔2007〕359号)的相关要求重点支持借款人购买第一套中小型自住住房的贷款需求，只能向购买主体结构封顶住房的个人发放住房贷款。贷款购买的商品房应为已竣工验收的房屋。公积金贷款可以贷多少。

六、认真加强信贷资金使用管理。高度重视信贷资金用途控制，加强用途警示。禁止发放无用、虚假、有用的贷款。防止房地产领域非法挪用消费贷款、经营贷款等信贷资金。通过非常规大额提现、中间人过渡资金等方式，防止借款人或委托支付对象避免使用管理。完善信贷资金使用监控拦截机制，扩大模型监控范围，提高监控效果。应及时采取实质性控制措施，确认使用违规行为。封顶放贷款。

7、严格管理房地产中介机构的业务合作。严格审查房地产中介合作资格，实施业务合作准入和名单制度管理，建立贷后质量监测和中