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傅永生等:集体停贷业主小心踩法律“雷点”

中新经纬7月13日电话题:集体停贷业主小心踩法律“雷点”

作者傅永生上海光明律师事务所

唐震东上海尚法律师事务所房地产部主任律师

购买的未来房屋未完工，看到交付遥远，还需要每月还款，所以一些房地产业主集体发布了“强制停贷通知书”，表明项目不复工就“停贷”。

据媒体不完全统计，至少有52名业主决定强制停止贷款，包括武汉、南昌、长沙和景德镇。购房者在贷款购房过程中签订了两份不同的合同。业主与开发商签订商品房销售合同，房地产未完成，延迟交付属于开发商违约；抵押贷款是业主与银行签订的贷款合同，业主购买房屋是履行合同的担保，开发商违约不直接影响业主向银行履行还款义务。如果业主直接单方面宣布并实际停止偿还贷款，他也将面临法律风险。

1、业主发布集体停贷，如何从法律角度看待期房项目的“业主”身份？

“业主”是一个独特的法律概念，是指取得商品房产权证书或实际收到房屋的买方。

在商品房竣工验收交付前，以担保贷款为支付方式的商品房销售合同的买受人不属于法律买受人，也不具有业主的法律身份。

因此，从严谨、依法的角度来看，这一现象不应称为“业主集体停贷声明”，而应称为“买方集体停贷声明”。银监会个人贷款的规定。

2、如果银行没有过错，购房者坚持不偿还贷款，会有什么法律后果？

买方集体发出的停贷声明与买方是否实际上集体停贷是两回事，属于两种不同的情况，法律后果也不完全不同。

如果买方只表示将停止贷款，则属于《民法典》第563条第1款第1款第1款规定的“当事人一方明确表示不履行主要债务”。银行不违反监管规定的，可以按照《民法典》第563条第1款第1款的规定终止贷款合同，并要求买方承担违约责任。买方败诉后，未偿还贷款的，将被列入不诚实黑名单。银监会怎么查贷款。

如果买方不仅表示将停止贷款，而且实际上已经好几个月没有偿还贷款了。银行可以敦促买方在合理期限内履行民法典第五六十三条第一款第二款规定的“当事人延迟履行主要债务”。买方仍不履行的，银行可以起诉终止合同，并要求买方承担违约责任。买方败诉后，未偿还贷款的，将被列入不诚实黑名单。

3、如果银行在贷款过程中违反了相关规定，并且存在过错，买方能否不偿还贷款？异地贷款银监会规定。

2018年广东省高级人民法院审理的案件具有参考意义。招商银行股份有限公司惠州分行与被申请人黄（代表）、第三人公司（代表）金融贷款合同发生纠纷。

在这种情况下，银行没有将贷款支付到预售专用账户，而是将贷款转移到开发商的另一个账户，导致资金挪用项目结束。广东省高等法院从公平原则出发，维持一、二审判决：开发商交付房屋前，买方不能偿还贷款，买方已支付的贷款银行不需要退还。《民法典》第五百条规定，当事人在签订合同过程中有下列情形之一的，对方造成损失的，应当承担赔偿责任：有其他违反诚信原则的行为。

从法律的角度来看，如果银行违反规定，如将专门用于开发和建设的购房资金转入非专门账户甚至其他用途，导致商品房项目停止和未完成，买方集体发布停止贷款声明是合法的。银监会贷款新规。

但由于上述案件仅由广东省高等法院判决，最高人民法院未发布全国统一的司法解释，其他省法院可能有不同的判决。银监会小额贷款公司管理办法。

4、如果买家决定买房后不要房子，还会继续还贷吗？银监会贷款展期管理办法。

如果买方选择不要房子，要求终止销售合同，贷款自然不需要偿还。

2022年2月14日，《浙江法制报》发布了嘉兴市中级人民法院审理的一起案件：“嘉兴市法院：房地产结束后，购房者应继续偿还抵押贷款？法院：剩余贷款由开发商返还”。

在这种情况下，由于项目结束，买方终止了销售合同，但银行仍起诉买方，要求每月偿还贷款。嘉兴市中级人民法院二审裁定，买方不再承担责任，但开发商应承担剩余贷款的还款责任。银监会中长期贷款规定。

主要法律依据是：2021年《最高人民法院关于审理商品房销售合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条，商品房销售合同确认无效或者撤销、终止后，商品房担保贷款合同也终止，卖方（开发商）应当将购买贷款和购买资金的本息分别返还担保人（银行）和买方（买方）。

在这种情况下，后续贷款买家自然不需要偿还。理论上，开发商应该退还已经支付的首付款，尽管开发商实际上可能没有这笔钱。

5、如果开发商挪用预售款，开发商应承担什么责任？

从民事角度看，买受人可以起诉开发商支付逾期违约金；也可以要求终止销售合同。

从行政角度看，《城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售所得必须用于有关工程建设。银行监管不力的，开发商挪用预售款是违法的。对于开发商的违法行为，买方可以向住房和城乡建设局投诉，住房和城乡建设局可以采取行政措施，如将开发商列入信用黑名单。

从刑事角度看，买受人也可以向公安部门报告，要求开发商挪用资金罪追究刑事责任。银监会对跨区域贷款的规定。

6、如果银行在具体业务实施过程中监管不力，应承担什么责任？

《银行业监督管理法》第四十八条规定，银行违反法律、行政法规和国家有关银行业监督管理规定的，银行业保险监督管理局可以对银行采取罚款、纪律处分或者禁止从事行业工作。目前，许多省市专门出台了禁止银行监管新预售项目的监管细则。例如，《海南省商品房预售资金监管暂行办法》第十八条规定，中国人民银行海口中央分行、海南银行业监督管理局发现监管银行违规的，应当依法认真处理。监管银行违反规定的，三年内不得监管新的预售项目。银监怎么认定以贷还贷。

7、目前，购房者集体强制停贷能否解决项目未完工的问题？后续会不会导致大规模购房者停贷断供？

我们认为，买方强制停止贷款不能直接解决未完成的建筑问题，但有助于政府和银行进一步加强对购买资金的监督和专项资金的专项制度，从而降低挪用购买资金导致未完成项目的可能性。银监关于贷款用途规定。

担保贷款合同未依法终止的，银行不违反监管规定的，买受人明确表示停止偿还贷款，即明确表示不履行偿还义务或真正不偿还贷款的，属于违约行为。银监会个人贷款管理暂行办法。

如果你不能意识到“买方停止贷款声明”的法律后果，它可能会导致越来越多类似的模仿声明，但贷款是否真的停止取决于项目的发展进展以及买方对商品房价值的期望和经济能力。

简而言之，最近许多地方的“集体停止贷款”声明反映了买方对开发商是否可以依法、合同、按时履行交付义务的深切担忧。如果市场上普遍存在不能依法、合同、按时交付房屋的现象，甚至出现大规模的未完成现象，则可能危及国民经济和民生。（中信精卫应用程序）

编辑：李惠聪

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