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上海进一步完善差异化住房信贷政策，调整首套房和二套房首付比例
上海公积金二套房贷款政策。
二套房贷款政策。
11月28日，市住房和城乡建设委员会、中国人民银行上海分行、上海银行业监督管理局联合发布了《关于进一步完善差异化住房信贷政策的通知》，旨在进一步促进房地产市场的稳定、健康、有序发展。上海二套房公积金政策。
根据《通知》，经上海市场利率定价自律机制商定，对差异化住房信贷政策提出以下要求：上海二套房公积金贷款。
自2016年11月29日起，居民家庭申请商业个人住房贷款的，首付比例不低于35%(即居民家庭在本市无住房、无商业住房贷款记录或公积金住房贷款记录)。在本市拥有一套住房或在本市无住房但有住房贷款记录（包括商业或公积金住房贷款记录）的居民家庭申请商业个人住房贷款，购买普通自住住房的，首付比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付比例不低于70%。
《通知》要求各房屋管理部门加强房屋交易审核，认真查询房屋信用和房屋信息。商业银行应继续加强对首付资金来源和收入证明真实性的审计，并根据借款人的家庭信用状况和偿付能力仔细掌握具体的执行水平。具有投资和投机性购房特点的，应严格确定首付比例和利率。中国人民银行上海分行和上海银监局将加强监督检查。此外，上海市银行业监督管理局与土地规划部门一起，对部分土地拍卖的投标资金来源进行了深入核实，正在对银行业金融机构采取行政处罚措施，核实存在非法资金进入土地交易市场的问题。今后，我们将积极配合有关部门，继续开展土地交易资金来源验证。公积金贷款二套房政策。
同日，市住房公积金管理委员会发布了《关于调整市住房公积金个人贷款政策的通知》，一是严格执行公积金差异化信贷政策。在区分第一套和第二套购房的前提下，将第二套改良购房的首付比例提高到普通商品房的50%和非普通商品房的70%、两套普通商品房贷款利率上升10%、两套普通商品房个人贷款最高限额下调10万元，停止向有两份公积金贷款记录的职工家庭发放贷款。二是体现公积金制度的公平性、可持续性和可控风险。借款人根据公积金存款账户余额确定贷款金额的倍数从40倍下降到30倍；严格执行住房和城乡建设部还款能力的计算比例降低到每月还款金额不超过工资基数的40%，以及第二套改善住房的标准。
此外，该市还将增加商品房用地供应，以确保2016年商品房用地供应同比增加。进一步加强对商品房预售行为的管理，加强对房地产企业和从业人员的监督，继续开展房地产市场秩序的专项整改，坚决打击房地产开发企业和经纪企业出售、炒作房价、虚假广告、欺骗消费者交易和各种价格违规；加强对谣言编制、虚假信息传播、扰乱市场秩序的调查和处罚，依照法律法规认真处理。培育和发展住房租赁市场，鼓励社会专业机构扩大代理租赁业务规模，认真落实住房租赁合同登记备案制度，规范住房租赁行为，稳定住房租赁关系，保护租赁当事人的合法权益。
本市将继续坚持“以居住为主、以市民为主、以普通商品房为主”的住房市场体系，不断完善“四位一体”住房保障体系、“上海六条”规定，要加强市场调控责任，加强监督检查，落实考核制度，确保各项调控政策落实到位，促进本市房地产市场稳定、健康、有序发展。
政策问答
一、商业银行如何认定首套房贷？
答：居民家庭在本市无住房，通过中国人民银行信用调查系统在全国各地无商业住房贷款记录和公积金住房贷款记录的，按照首套住房贷款政策执行，首付比例不低于35%。
二、商业银行如何认定二套房贷？
答：以居民家庭名义在本市无住房，但通过中国人民银行信用调查系统在全国各地显示有商业住房贷款记录或公积金住房贷款记录的；或者在本市房地产交易系统中查询已有一套住房（无论是否有住房贷款记录，无论是否结清住房贷款），均实行两套住房贷款政策，即购买普通自有住房的，首付比例不低于50%；购买非普通自住房，首付比例不低于70%。上海二套房公积金贷款额度。
三、政策调整从何时开始实施？
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答：考虑到政策调整对新申请贷款家庭的影响最小化，政策调整以购房合同网上签约时间为界。11月29日（含）后，实施新政策，11月28日（含）前实施原政策。
四、购房者如何办理房屋信用信息查询？
上海二套房首付新政策2019。
答：签订购房合同后，借款人及其家属应持贷款银行审查的购房合同和借款人家庭住房查询申请表、借款人及其家庭成员的身份证、户口簿、结婚证等材料，应当向市住房状况信息中心申请核实家庭名称的住房状况。市住房状况信息中心应当在受理后5个工作日内出具查询结果，作为贷款银行贷款审查的依据。住房公积金二套房贷款条件。
为方便查询程序，本市大部分商业银行提供房屋信息查询代理服务，经当事人授权，贷款银行可持相关材料到市房屋状况信息中心进行查询。2019二套房贷款上浮。
五、《通知》提出严格核实购房居民家庭住房状况的相关信息，具体内容是什么？
答：市住房状况信息中心会同贷款银行严格核实借款人家庭住房状况信息，一是核实借款人申报的家庭成员名下的住房状况信息；二是与民政部门联网核实借款人申报的婚姻状况；三是比较借款人在房地产税、住房购买限制和差异化住房信贷申请中申报的相关信息的一致性。
六、公积金贷款政策调整的依据是什么？
答：根据本市住房公积金差异化信贷政策，过去主要以贷款申请家庭的名义审查住房情况。即使存款员工使用了公积金贷款，他们仍然可以在还款后再次申请。调整为以家庭名义审查住房情况和公积金贷款记录。对于购买第一套住房且从未使用过公积金的员工家庭，不调整公积金差异化信贷政策；对于使用过一次公积金贷款的员工家庭，即使他们名下没有房子，他们也只能享受第二次改善住房贷款政策；对于使用过两次公积金贷款的员工家庭，不再向其发放第三次公积金贷款。这有利于反映公积金贷款的差异化和公平性，也反映了公积金支持的对象。
根据房地产调控要求，调整第二套改善型住房贷款政策。2010年，住房和城乡建设部等四部委要求第二套改善型住房的公积金首付比例不得低于50%、贷款利率不得低于同期首套住房公积金贷款利率的1.1倍。2014年11月，为支持住房消费，根据中国人民银行和中国银行业监督管理委员会的文件要求，本市参照第一套住房政策实施了购买第二套改善型普通住房的公积金贷款政策。但在当前房地产监管的背景下，购买第二套改善普通住房不再参照第一套住房贷款政策，相应调整首付比例、公积金贷款利率和最高贷款限额，更好地反映与第一套首次购房家庭的差异化管理。上海贷款政策。
根据《关于有效提高住房公积金使用效率的通知》(建金)，调整借款人计算还款能力的月收入基数比例［2015］150号)“在保证借款人基本生活费用的前提下，月还款额与月收入比的上限控制在50%－调整了60%的精神。目前，本市公积金借款人的还款能力为月还款本金不超过工资收入的50%。如果加上利息，月还款金额约占工资收入的70%，超过50%-60%的上限控制标准。从50%调整到40%后，借款人的偿付能力可以真实反映出来，月还本付息控制在政策规定的范围内，从而降低公积金贷款违约的风险。
根据《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》(建金)，严格认定购买第二套改善型住房。［2010］179号)“第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象仅限于现有人均住房建设面积低于当地平均水平的职工家庭(包括借款人、配偶和未成年子女)，此外，贷款使用仅限于购买改善生活条件的普通自住房。
计算公积金贷款金额的存款余额倍数，通常综合考虑贷款风险杠杆和住房公积金的互助、公平、共享和可持续原则。全国其他城市不超过25倍，一般在10-20倍之间。考虑到政策的连续性和渐进性，该市从40倍适当降至30倍（补充公积金从20倍降至10倍）。
七、上海市场利率定价自律机制是什么？
答：上海市场利率定价自律机制是中国人民银行上海总部监督指导下的上海银行金融机构自律协调机制，在上海房地产金融监管中发挥重要作用：一是根据上海房地产监管要求，在中国人民银行上海总部的指导下，按照“城市政策”的原则，协商确定差异化住房信贷政策调整计划。二是统一差异化住房信贷政策的具体实施标准，规范商业银行与房地产中介业务的合作，防止“首付贷款”等房地产市场外资本配置和杠杆行为，维护住房金融市场秩序，有效督促商业银行全面实施上海房地产金融监管政策
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