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降首付！第一套20%，第二套30%，转按，降利率...真抄底！

刚才，人行重磅通知！

第一套20%，第二套30%。

从语气上看，有一线城市跟进的概率。换句话说，深圳人喜欢提到“认房不认贷”后，首付可能会降低！

这个政策是连续三篇文章

也就是说，有利率，有首付，有回答记者的问题。

记住核心部分：

1、首付减少到2-30%，具体比例由各城市决定。

2、可以更换抵押贷款，即转让。也可以按照新的评估价格重新贷款。

3、存量抵押贷款可以改变利率，也就是说，你可以申请降息。

回答记者的问题，解释得很清楚。

问：差异化住房信贷政策调整优化的重点是什么？

首先，统一国家商业个人住房贷款最低首付比例政策下限。第一套住房和第二套住房商业个人住房贷款最低首付比例政策下限不少于20%和30%，不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市。

二是将二套住房利率政策的下限调整为不低于相应期限的贷款市场报价利率（LPR）加20个基点。第一套住房利率政策下限仍不低于相应期限LPR减少20个基点。

根据城市政策原则，根据当地房地产市场形势和监管需要，各地可以独立确定辖区内第一套和第二套住房的最低首付比例和利率下限。

问:哪些首套住房贷款可以申请降息？如何申请？

符合条件的股票首套住房贷款是指金融机构在2023年8月31日前发放的股票住房商业个人住房贷款，已签订合同但未发放，借款人实际住房情况符合城市首套住房标准。

自2023年9月25日起，借款人可主动向承贷银行申请符合条件的股票住房贷款，并鼓励银行通过发布公告、批量处理等方式为借款人提供更便捷的服务。在调整方法方面，不仅可以改变合同约定的住房贷款利率，还可以通过银行发放新的贷款来替换股票贷款。具体利率调整范围由借款人协商确定，但调整后的利率不得低于原贷款发放时所在城市首套住房贷款利率政策的下限。新发放的贷款只能用于偿还存量贷款，仍纳入商业个人住房贷款管理。

调整的目的是改变房地产市场的疲劳，激发市场活动，鼓励买房和换房！

问:差异化住房信贷政策调整优化的背景是什么？

答：7月24日，中共中央政治局会议明确表示，适应中国房地产市场供需关系发生重大变化的新形势，及时调整和优化房地产政策，充分利用城市政策的政策工具箱。7月31日，国务院常务会议提出，根据不同需求和城市的政策措施，加快房地产行业新发展模式的研究和建设。

为贯彻落实中共中央、国务院决策部署，中国人民银行、国家金融监督管理局发布通知，调整优化现行差异化住房信贷政策，支持城市政策充分利用政策工具箱，引导个人住房贷款实际首付比例和利率下降，更好地满足刚性和改善住房需求。

问:为什么要降低存量第一套住房贷款的利率？

答：近年来，我国房地产市场供需关系发生了重大变化，借款人和银行对资产负债的有序调整和优化有需求。对借款人来说，股票住房贷款利率的下降可以节省利息支出，有利于扩大消费和投资。对银行而言，可有效减少提前还款现象，减少对银行利息收入的影响。同时，还可以减少非法使用商业贷款和消费贷款替代存量住房贷款的空间，减少隐患。为了更好地适应上述新形势，中国人民银行和金融监管总局明确支持鼓励银行与借款人协商调整首套住房贷款利率，按照市场化、法治化的原则。

此外，还要遏制“经营贷款、消费贷款”等抵押贷款，减少提前还款，使银行经营更加稳定。

据估计，除一线城市外，其他城市将迅速跟进。

南京和杭州应该是大城市最快的跟随者。

郑州、南昌等省会城市也会尽快跟进。

一线城市在政策上有“后续”的权利。但跟不跟取决于城市的情况。

在一线城市，广州承受着最大的压力，因为增城和南沙确实需要刺激。因此，至少，广州将放开非核心地区的首付。即使是，首付也可能完全放开。

深圳的市场也不好，尤其是在大东部和三环路以外。所以深圳会跟进多少。这取决于深圳是跟进第二套降到30%-50%，还是直接从第一套降到20%。

北京、上海的市场形势优于深惠，因此估计首付将下降10%左右，不会下降到底线。

深圳已经跟进了很多鼓励刚需，鼓励刚改。

首先，贷款只看评估价，不看指导价。

其次，虽然是在广州之后，但已经明确“认房不认贷”。

好处不言而喻。

而且，不仅“人才房”要退出，以后只有“共有产权”房。

就连公租房也出台了严格的收入审计条件。

甚至同步明确了如何划定公租房的财产限额。

如何划定收入和财产限额？

收入财产限额由市发展改革部门会同市住房主管部门，根据国家有关政策、文件，根据市居民收入水平、家庭财产状况、住房状况、财务承受能力、住房市场发展等因素，同时参照国内其他相关城市收入财产限额，报市政府批准。

人均年可支配收入不足5.4万元(含)；

3人及以下家庭（含单身居民）财产66万元（含），4人及以上家庭财产87万元（含）。根据实际情况进行动态调整。

这样，刚性需求就从“福利”中分化出来了。公共租赁住房给予低收入，共有产权给予负担能力较弱，有负担能力的刚性需求通过市场化解决租赁和购房问题。

对于新盘来说，就是“重新看到刚需”。

珠三角市场已经触底。

就连惠州海景房也开始停止下跌，深圳学位房也停止下跌。

深圳新房，沙井3万多就卖得很好，碧海6万多就能晒太阳，福田南7万多就能跑得很好。

因此，现在进入市场，就是筑底，抄底。

8月31日上午，万科举行了2023年中期业绩会议。万科董事会主席余亮表示，整体市场处于粘附状态，当前市场明显超卖，政策正在努力，希望尽快实施。

余亮表示，相信在各方面的共同努力下，随着经济运行的不断改善，对未来的预期将逐渐稳定，市场将回归健康合理的水平。

韧性是指只要一个地区的人口持续增长，绝对供过于求就不会出现。

以伦敦为例，这座城市已经发展了数百年，至今仍在建造新房，新建工程的规模几乎是30年前的两倍。

自高峰以来，日本新建规模总体下降了52%左右，但东京23个地区只下降了21%，而核心6个地区同时增加了23%。

这是因为人口将继续集中在能够创造就业的城市。在这些城市中，人口最初分散在郊区，然后聚集在中心。即使完全成熟，中心城市仍将有大量的城市更新项目，以提高传统地区的发展活力，满足工作和住房平衡的需要。

估计二手房不太可能下跌，更有可能略有上涨。

想买热区二手房，或者想买学位二手房，真的要抓紧。底价过期了。

然而，焦虑也是不可避免的。因为新房的限价还在案件中。

热门地区的新房也可能收回部分折扣，但由于限价，降价是不可能的。

对明年，又有一次拿地时的“销售限价”，当拍卖地进入市场时，新房的价格仍然有限。

只是如果市场好的话，那些新房的备案价格就会向上有弹性，同时装修可能要另外支付。

市场真的要好转了，西部二手房成交量已经活跃起来了。真的需要，真的只是改变才能进入市场，不要太犹豫。

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