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首发·八桂财经千峰
房地产不再高歌猛进，南宁必须要大力发展工业，你赞成东部新城的规划吗？你如何解读这个新发布的规划？为什么说东部新城的规划会葬送南宁的未来（掉队落后于其它城市）？
南宁未来的产业重心是东部产业新城，东部新城规划与落实的好坏，决定南宁未来的GDP走向：
2024年4月10日公示了这份《南宁东部新城启动区控制性详细规划（伶俐片区）修编》的公示，启动区的范围：北至新东大道，西至福安路，南至张六市政路，东至和顺路，面积29.62平方公里。
单纯看这规划图的话，得为南宁的管理者点赞！
可以看出，南宁的管理者是有所改变的：
1、更重视工业了，工业用地面积 远超住宅用地；
2、路网较直，没有像琅东凤岭那样弯弯绕绕；
3、仓储物流园区规划在高速出入口附近，不再像五象新区那么 脑 残（高速出入口附近搞了6学校与很多住宅楼盘，却把物流园规划到4公里之外、紧靠住宅楼盘，让居民日常出行与大货车交集太多）；
4、二类工业用地与居住区之间有高速公路隔开，有更大的绿化带隔离，更宜居。
5、不再像以前那样像哈巴狗跪舔住宅商搞江景房湖景房。伶俐的规划，舍得把滨江地段、滨湖地段规划为商业用地了，滨水的大商场或滨水的写字楼，会让东部新城的城市魅力更高！
如果伶俐有这样造型独特的滨水商场、或美食城、酒店或写字楼，那伶俐是非常漂亮的：
南宁能不能招到为城市形象着想、为城市魅力着想，着力于打造旅游热门打卡地的开发商？有待观察。
美中不足的是：
一、玉定湖南边的住宅用地应该与商业用地调换一下，商场附近有工厂噪音，问题不大，但是住宅楼盘的一路之隔是二类工业用地，可能工厂晚上加班有噪音，可能居民就很苦恼了：
二、商业场所附近是住宅楼盘，刚需人群多，商业才繁华，广居路东边是学校，让江南13号路的商业怎么繁华？
如果是学生自由时间较多的大学，那是对商业是促进的，但是这个学校的严谨性质，感觉对商业的促进力太弱了。
三、伶俐还是离主城区太远了，离东盟商务区38公里、离五合城区24公里，而且启动区伶俐没有高铁站，高铁站竟然扔到目前没啥大产业的峦城镇；
这规划不招优秀工业人才的喜欢。
优秀的人才不愁找不到工作、优秀的人才买得起地铁房，干嘛要安家到远离城区、没有轻轨、没有高铁站的伶俐？干嘛要上下班通勤得奔波几十公里（如果想给家人交通便捷的家，买地铁房的话）？这样的规划是降低南宁的人才层次。
伶俐离城区那么远，在伶俐稳定工作的人，有多少乐意到城区买房呢？把大量就业机会扔到远离城区的东部新城，可以说是对主城区的房开商背后捅刀子，让城区的房子不好卖，那土地财正会好吗？土地财正不好，南宁怎么有充足的钱搞城市建设？
所以，在城区或靠近城区的工业规模不足、就业机会不足的情况下，到偏僻远郊大开发（里建东盟经开区、武鸣大学城、东部新城），会陷入低经济效益导致GDP增长乏力的恶性循环里。
所以说南宁不把汽车产业放蒲庙、不开发长塘镇（舍近求远去开发六景、峦城），是南宁的一大遗憾、是南宁房开商、南宁地产人的一大遗憾！
以伶俐、六景、峦城组成的东部新城，看似是南宁打造一个工业规模非常大、有水运优势、有铁路运输优势、有高铁站优势的新城，实则是葬送南宁的未来！
以南宁的财力，不足以快速实现东部新城的规划、不能实现2035年伶俐通轻轨……也就是意味着东部新城的配套是不完善的、是不讨优秀人才的喜欢的，
不要说哪吒厂比亚迪厂不愁招人，招兵容易，招强将不容易、招牛逼的军师不容易，一将无能、累死三军。这个道理以前我在世界500强工作时感受太深了。同样的品牌，好多人不喜欢越南印度生产的，为什么？因为良品率低；高合为何失败？因为没有优秀的财务人才、没有优秀的营销人才；众泰为何失败？因为空有外观，却没有把质量做好的工业人才……
其实以 新一线城市的财力，都难以让东部新城落实好！跨越不开发的长塘镇、跨越人口稀少的16公里去修建东部新城轻轨线，我国有几个城市做得到？
以南宁的招商引资的能力，这个规划图什么时候能实现？想想：江南区，产投江南企业公园西边、北边填满工业了吗？五象新区开发多少年了，五象南保税区至今还是工厂很少，保税区像个住宅区……
蒲庙工业区已经搞好路网了，但大量空地没有企业入驻……招商引资能力那么差，凭什么觉得东部新城有大量企业迅速入住、有大量房开商迅速在伶俐峦城六景建楼建商场？
南宁有什么优势吸引企业吸引投资吸引人才？看看其它城市是多重视产业人才的交通与生活的：
深圳比亚迪厂、北京比亚迪厂、西安比亚迪研发中心、长沙比亚迪半导体厂都配套有地铁站；
长沙比亚迪汽车厂配套有地铁站（在建）、杭州比亚迪汽车厂配套有地铁站（在建）；
常州6家整车厂（理想、比亚迪、重汽、北汽新能源、北汽重型车、东风日产）都在城区或靠近城区（理想厂、北汽厂都离地铁不到3公里）；
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