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张杰谢娜买房“跳单”法院：缺乏事实和法律依据
上海有过两次贷款买房。
(文/解红娟编辑/马媛媛)一年后，法院发布的一份文件消除了公众对谢娜和张杰购房“跳单”的质疑。
4月4日，中国裁判文件网发布了《上海雅銮房地产经纪有限公司与上海思和资产管理中心（有限合伙）中介合同纠纷一审民事判决书》。法院认定谢娜和张杰买房时没有“跳单”。上海两次贷款记录不能买房。
中介费超过100万元
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H先生说，2019年6月21日和22日，他带领杰森和娜娜两次看房，但后来以“不喜欢，不买”为由结束了看房。但不久之后，我发现娜娜和她的母亲以重庆微笑文化传媒有限公司的名义买了他以前见过的房子。
因此，H先生质疑张杰和谢娜的举动是为了避免大额中介费，私下联系房东购买房屋，并遭受“跳单”。
据观察者网此前报道，该房屋为上海思南大厦东苑7号101室。该房屋类型为公寓，面积341.77平方米，售价6200万元，相当于单价约18.14万元。如果是1%的买家、卖方1%计算中介费，总涉及中介费118.2万元。
为争取中介费，H先生所在的雅銮公司委托律师于2020年11月10日向张杰、谢娜发出《律师函》，称雅銮公司于2019年6月21日、22日陪同谢某、张某一行看房。因为谢某说他没有资格在上海买房，但他表达了考虑以公司名义买房的意向。之后，雅銮公司得知谢某已以公司名义购买该房屋，因此要求谢某、张某就是否购买该房屋或思南大厦其他房屋作出书面答复。
但这与谢娜的意思有些不同。根据文件，谢娜说，2015年，谢娜熟悉思南大厦，并在2019年向朋友表达了她喜欢思南大厦的想法。她的朋友立即向谢的助理罗推荐了霍的微信。
“2019年6月21日，罗通知霍安排看房，但罗没有去。谢和张去了。因为谢和张的户口不在上海，他们考虑以公司的名义买房，但雅銮认为以公司的名义买房也是限购范围，所以谢以后没有再看房，也没有联系雅銮。谢娜说，直到2019年9月，谢娜和太平戴维斯公司唐华才吃饭，从唐华那里得知他们可以以公司的名义买房。
因此，谢娜开始推广购房计划。2019年10日，谢娜成立了一家微笑的公司；2019年12月，谢娜聘请律师委托她买房。2019年12月1日，谢娜委托律师、太平戴维斯公司唐华、赵俊晨，公司工作人员莫去看房子，商定了购房计划。上海名下一套房有两次贷款。
“因为是年底，思和中心需要收回资金，公司全额购买，不需要贷款，所以最终以5920万元的价格购买了争议房屋，并于2020年2月办理了转让手续，2020年3月9日取得了争议房屋的房地产权证。”谢娜说。
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“跳单”不是严格意义上的法律概念。一般来说，“跳单”是指客户利用中介公司的独特信息，绕过中介公司，直接与另一方签订销售合同，以减少中介费用或中介公司无法获得应得的报酬。
要知道张杰谢娜是否“跳单”，首先要了解房屋销售的具体模式。有过房贷记录在上海怎么买房。
观察者网了解到，该房屋属于思和中心。为销售房地产，思和中心与雅銮达成非独家委托代理销售合作协议，但双方未签订书面合作协议。此外，任何其他获得房屋资源的中介公司都有权在房屋销售中居住。
为了维护中介的利益，思和中心规定中介通过微信报告带意向买家看房，并填写《思南大厦·东苑访问登记表》。在访问登记表中，有客户姓名、联系方式和访问时间。同时，还需要客户签字、中介公司销售人员签字和销售人员签字。访问登记表下方的备注栏规定，客户有效期为确认之日起6个月，逾期需重新确认。
虽然H先生确实看到了房子，但不能出示访问登记表，说，“看房单，思和中心没有让雅伦公司拍照，也没有给雅伦公司，意向买家看房子，表示计划买房子，并说他没有资格在上海买房子，计划考虑以公司的名义买房子，雅伦公司客户经理霍告诉他可以注册公司购买，但意向客户说不再购买。”两套贷款记录上海买房。
上述言论很快被思和中心反驳，称“虽然雅銮公司带客户看房，但根据雅銮公司向媒体披露的事实，意向客户不确定买房，雅銮公司带客户看房时也没有按照思和中心的要求提供意向客户签署的来访登记表，因此雅銮公司没有获得意向客户委托买房的授权。看房不代表中介关系的建立，也不代表中介服务的提供。”上海买房在外地有房贷记录。
另一个值得一提的是，在思和中心看来，雅銮公司主张的意向客户是谢和罗，他们是自然人，而实际买房的人是笑公司和法人，他们是不同的法律主体。“思和中心不会审查法人股东在正常交易中的构成，只关注买方是否有购买能力和支付能力，在微笑公司购买过程中，雅伦公司称意向客户没有出现，思和中心没有‘跳转订单’。”
该公司还表示，由于购买限制，雅伦公司没有提出相应的解决方案，否则雅伦公司应继续跟进后续事宜。此外，雅伦公司的霍没有经纪人资格，在看房子的过程中违反了谢的事先通知，偷偷拍了照片，所以谢不愿意委托雅伦公司做中介，谢有权委托更好的中介公司提供服务。
“包括限购、交易价格、税费、支付方式、交易流程等。，太平戴维斯在与思和公司及相关部门沟通后，向谢的委托律师详细报告了相关问题。“梅开眼笑公司承认，太平戴维斯公司为购房提供了专业意见和服务，价格也从雅銮公司给出的6200万元降至5920万元。这是一个房屋竞争，不是一个独家代理。因此，选择低房价、更专业的服务公司作为中介是不合适的。
“跳单”缺乏事实和法律依据
思和中心是否有“跳单行为”？
法院指出，在本案中，雅銮公司带谢娜看房的事实双方均无异议，法院予以确认。然而，雅銮公司并没有提供相应的证据证明谢娜是否签署了《思南大厦·东苑访问登记表》，以及是否获得了谢娜的中介授权。
“雅銮公司表示，来访登记表由思和公司保存，没有交给雅銮公司，思和中心表示谢没有签署来访登记表，因为来访登记表主要是为了确认客户来源，以保护中介公司的利益（是否享有6个月的客户有效期）。客户签字后，思和中心不需要复印或拍照。“法院认为，对于雅銮公司来说，客户签字确认后，应主动要求复印或拍照留存，认为雅銮公司在未来结算佣金时疏于保护自己的权利，其后果应由雅銮公司承担。
在不能排除上述情况的同时，也不能排除谢娜没有签字的情况。因此，在没有其他证据的情况下，法院无法确认雅伦公司已经获得了谢娜的授权，雅伦公司主张谢娜在思南大厦·东苑访问登记表上签字，要求确认雅伦公司已获得谢娜客户身份有效期6个月，法院不予接受。
另一个值得一提的是，思和中心知道谢娜看过房子，但没有跳过雅銮公司直接与谢娜或微笑公司签订房屋销售合同的跳跃行为。
事实上，谢娜委托太平戴维斯公司与思和中心进行中介谈判。思和中心还根据结算佣金流程审核了太平戴维斯公司的相关信息，并按合同价格的1%支付了佣金。没有逃避支付佣金的行为。
对于张杰谢娜是否有“跳单”行为，法院认为，根据本案发现的事实，争议房屋的中介模式是非独家代理，中介公司的佣金由争议房屋的卖方支付，买方不需要支付佣金。在买方与中介公司签订中介合同之前，买方可以通过公共渠道了解房屋信息，也有权选择报价低、服务好的中介公司，促进房屋销售合同的建立。
在这种情况下，虽然谢娜是由雅伦公司带来的，但看完房子后，谢娜和雅伦公司之间没有联系。在这方面，雅伦公司认为它已经向谢娜提供了一种在公司买房的方式，而微笑的公司认为雅伦公司告诉谢娜以个人名义买房是有限的，以公司的名义买房也是有限的，但双方都没有提供相应的证据。两次贷款记录无房买房。
因此，在没有相应协议和其他证据的情况下，无法确认雅伦公司和谢娜之间的中介合同关系，更不用说确认谢娜提前或后知道将承担委托其他中介的法律后果，谢娜和思想和中心之间没有“跳”行为。因此，雅伦公司要求认定谢娜有“跳”索赔，缺乏事实和法律依据。
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