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在担保情况下签订的房屋买卖合同有效吗？
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转让担保是债务人或第三人与债权人签订合同，同意将财产转让给债权人，债务人到期偿还债务，债权人将财产返还给债务人或第三人，债务人到期未偿还债务，债权人可以拍卖、出售、折扣偿还债权。在担保的情况下，债务人或者第三人经常以签订房屋销售合同的形式将房屋转让给债权人。债务人或者第三人以与债权人无真实房屋销售协议为由，提起诉讼要求确认房屋销售合同无效的，是否予以支持？
“以房筹钱”：过别人名下的房子
2016年5月31日，王某因资金周转需要与李某签订房屋买卖合同，约定王某以50万元的价格将其名下的房产出售给李某。双方同时签订了房屋租赁合同，约定李某将上述房屋出租给王某居住使用。租赁期限为2016年6月1日至2016年11月30日，月租金为2000元。同日，王某向街道办事处申请变更房屋所有人，上述房屋以李某的名义变更。
2016年6月1日，王与李签订房屋回购协议，同意王回购上述房屋，回购价格50万元，回购期限在2016年11月30日前，如果王不能在回购期限内履行回购，王自动放弃回购权，不得再次主张回购权。
上述协议签订后，李某将50万元转让给王某。自2016年5月31日起，涉案房屋一直由王居住使用。他没有向李支付租金，也没有偿还任何款项。2022年6月28日，涉案房屋办理房地产产权登记手续后，李取得房屋所有权证。
“曲线救房”：请确认《房屋买卖合同》无效
为了收回自己的房子，王以与李签订的房屋销售合同不是双方的真实意图为由，要求确认房屋销售合同无效。
一审法院认为，双方签订的房屋销售合同不是基于真实的房屋销售意图，而是以房屋销售作为王向李借款的担保，双方没有真实的房屋销售合同关系，应为无效合同。无效合同从一开始就没有法律约束力，即双方之间的法律关系应在签订合同前回复。一审判决：确认王与李签订的房屋销售合同无效。
到目前为止，王似乎有望收到房子。在一审法院判决《房屋销售合同》无效的情况下，可以要求双方相互返还。王退还了李的购房款，李退还了王的房子。但在一审判决后，李拒绝接受上诉。
“假卖房真担保”：抛开担保诉讼无效，行不通
经审理，二审法院认为，王某以其房屋为贷款提供转让和担保，并就该房屋约定的回购期限达成6个月。如果到期未能回购，则视为放弃回购权，李可以自行转让和拍卖。当双方未能偿还贷款时，房地产归李所有的协议无效，但不影响王提供房屋担保的效力。如果李要求参照民法典关于担保物权的规定，优先考虑房地产折扣或拍卖或出售财产的价格，则应予以支持。现在王将双方之间的贷款事实与担保事实分开，因为双方没有真正的房屋销售协议，只有双方签订房屋销售合同和房屋回购协议的效力，违反诚实信用原则，也会导致双方合法有效的担保意义无效，然后导致双方设立担保产权合同目的失败，李享有贷款债权缺乏相应的担保，不利于债权人合法利益的保护，转让人以无真实买卖合同为由请求确认房屋买卖合同无效的，不予支持。二审判决：驳回王的诉讼请求。
“收房有道”：请法院卖掉我的房子
在担保的情况下，债务人以担保财产的形式将担保财产的产权转让给债权人。在债权人长期不行使担保财产优先受偿权的情况下，必然会影响债务人对担保财产所有权的行使。针对这一问题，《民法典》和担保制度的司法解释规定，担保财产的实现不再局限于债权人对担保财产折价的要求，也不再局限于债权人对拍卖或出售财产所得价格的要求。但同时给予债务人相应的诉讼权，规定债务人可以要求债权人在履行债务后返还财产，或者要求以拍卖或者出售所得的价格折扣担保财产或者偿还债务。因此，当债务人以正式转让财产所有权影响其对财产行使处置权时，可以主动提起诉讼，要求债权人以折价、拍卖、出售所得的价格偿还担保财产的债务，从而实现债权人对担保财产的优先赔偿。
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